베가스풍류객의 미국주식 이야기: NAHB

미국 주택시장 지표는 미국 개인들의 소비 근간이며
부동산 가격의 변화에 따라 향후 소비심리를 파악할 수 있는
중요한 경제지표 중 하나임...

미국에서 기존 주택 판매 시장은 신규 주택 판매 시장보다 큰 시장이며,
주택매매시장에서 차지하는 비중은 80% 이상...

하지만 큰 비중에도 불구하고 미국 경제에 미치는 파급력이
신규주택보다 낮은 이유는 건설 산업에 영향력이 없기 때문...

즉, 주택보유자와 주택구매자 사이에 주택소유권만 이전되면서
다른 산업에 미치는 파급력은 신규주택에 비해 떨어지기 때문...

하지만 기존주택 판매 동향만으로
미국 경제 상황의 움직임을 충분히 파악할 수 있음...

미국의 부동산 시장은 미국 경제에 미치는 영향을 크게 2가지로 정리해볼 수 있다

첫 번째, 미국 부동산 시장은 미국 경제에서 어느 정도 선행성을 띤다.

미국의 주거용 부동산 지표는 경제가 불황일 때 가장 먼저 하락하고,
경제가 호황일 때는 가정 먼저 상승했다.

주거용 부동산 지표가 선행성을 보이는 이유는
연방준비은행이 결정하는 정책 금리의 이자율에 따라
미국 개인들의 주거용 부동산 수요가 변화되기 때문이다.

연방준비은행의 헌법에 명시된 법적의무는 고용과 물가 안정이다.

연방준비은행은 적정한 물가수준을 유지하기 위해
미국 경제가 불황일 때 정책 금리를 낮추어 경기를 부흥시키고,
호황일 때는 정책 금리를 높여서 경기를 안정시키는 역할을 한다.

이때 모기지(Mortgage) 금리가 변동되면서 주택시장이 변화하기 때문에
미국 경제에서 부동산 경기는 상당히 중요한 역할을 하고 있다.

두 번째, 미국 경제에서 차지하는 비중과 파급력이 크다.

주거용 부동산 지표가 파급력을 지니는 이유는
신규주택 건설이 미국의 고용과 주택건설에 필요한
중장비, 원자재, 각종 산업 제품들의 수요를 촉발한다.
미국에서 단독주택 1,000채를 새롭게 지을 경우
2,500개의 정규직 일자리가 창출된다고 추정하고 있다.

미국 국내총생산(GDP)에서 주택건설 산업은 5%의 비중을 차지하지만,
실질적으로 다른 산업군에 미치는 파급력은 더 높다고 봐야 한다.

주택판매가 이루어질 경우 각종 가구와 가전제품, 가정용에서
사용되는 기기들의 소비도 발생하면서 다양하게
다른 산업부문에 영향을 미치기 때문에
주택건설 경기에 따라 미국 경제가 영향을 받는다.

미국에서 발표되는 중요한 부동산 지표는
신규주택 판매, 신규주택 허가 건수, 신규주택 착공 건수,
기존주택 판매, 주택건설업협회 주택시장지수,
모기지 신청 건수, 모기지 체납 건수 등이 있다.

신규와 기존주택 판매는 개별 주택을 연율화해 측정하며,
주택 수요에 대한 정보를 제공한다.

전체적인 판매량과 함께 발표되는
주택들의 재고 현황과 가격도 상당히 중요하다.

그럼 이제 매달 발표되는 각종 주택지표에 대해 알아보자.

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1. 기존주택 판매

일반적으로 주택 판매자와 구매자들이
부동산 중개인을 통해 매매가 완료된 단계에서 통계수치로 잡힘...

매월 4주에서 5주 차 사이가 발표일이며, 미 동부 시간 오전 10시 전미부동산중개인협회(National Association of REALTORS, 이하 NAR)에서 발표...

해당 월의 전월 수치를 발표하는데
예를 들어 2월 발표일에 전월인 1월의 수치를 발표하는 것...

전미부동산중개인협회(NAR)는 주거용과 상업용 부동산 시장에
참여 중인 96만여 개 업체들로 구성된 민간단체이다.

전미부동산중개인협회(NAR)는 매월 보고서를 발행하며
미국을 4개 지역별(북동부, 남부, 중서부, 서부)로
나누어서 집계하고 미국 전체를 다시 종합한다.

미국에서 기존 주택 판매 시장은 신규 주택 판매 시장보다 큰 시장이며,
주택매매시장에서 차지하는 비중은 80% 정도이다.

하지만 큰 비중에도 불구하고 미국 경제에 미치는 파급력이
신규주택보다 낮은 이유는 건설 산업에 영향력이 없기 때문이다.

즉, 주택보유자와 주택구매자 사이에 주택소유권만 이전되면서
다른 산업에 미치는 파급력은 신규주택에 비해 떨어지기 때문이다.

하지만 기존주택 판매 동향으로 미국 경제 상황은 충분히 파악할 수 있다.

주택 소유자는 주택 판매로 인한 시세차익이 소비로 이어지게 되고,
주택 구매자도 주택을 구매하기 전 금융 기관의 대출을 통한
주택담보 대출, 기존 주택 리모델링, 각종 내구재(가전제품, 가구 등)의
소비가 이루어질 수 있기 때문에 판매 건수가 많을수록
미국 경제에는 상당히 긍정적으로 작용한다.

기존 주택 판매 수가 늘면 늘수록 미국 경제가 좋다는 방증이며,
줄어들게 되면 미국 경제가 좋지 않다는 방증이기도 하다.

기존주택 판매 건수 확인하기 :
https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics/existing-home-sales

2. 신규주택 판매

기존주택 판매와 함께 미국 부동산 동향을 알 수 있는 지표로서 중요하다.

신규주택 판매량에 따라 이후 건설 업체들의
신규주택 착공에 영향을 줄 수 있어
미국 경제 지표에서 중요한 지표 중 하나임...

신규주택 판매 건수 확인하기 :
https://www.census.gov/construction/nrs/index.html

아래 그래프는 1963년부터 2020년 2월까지
미국 신규주택 판매 추이를 나타낸 것이다.

경기침체 시기(회색 음영 부분) 전후로
신규주택 판매의 증감을 파악할 수 있으며,
정책 금리의 변동과 향후 미국 경기의 선행성을
보인다는 것을 파악할 수 있다...

신규주택 판매 건수가 늘어나게 되면 경기 호황,
신규주택 판매 건수가 줄어들게 되면 경기불황이
찾아온다는 것을 파악할 수 있음...

출처: https://fred.stlouisfed.org/series/HSN1F

신규주택 판매는 건설경기를 파악할 수 있는 향후 신규주택 착공 건수와 밀접한 관련성이 있다.

신규주택 착공 후, 6개월에서 1년 사이에 완공이 되면
매매가 이루어지기 때문에 향후 주택시장에서 선행성을 띠게 되는 것이다.

주로 연준에서 결정하는 연방기금금리와 10년물 미국채 금리의 변동에 따라
모기지 금리가 변화되기 때문에 신규주택 판매는 영향력을 많이 받음...

모기지 금리가 상승하거나 하락한 후 몇 개월이 지나면
모기지 신청 절차가 있기 때문에 주택 구매자들의 반응이 나타나게 된다...

3. 신규주택 허가(building permits)와 착공 건수(Housing Starts)

신규주택 허가와 착공 건수 지표는
어느 정도 주식시장에 영향을 미치고 있으며,
현재 건설 중인 신규주택 수와 향후 주택건설 허가 건수를 함께 발표한다.

매월 미 동부 시간 오전 8시 30분
발표대상 월의 데이터를 2~3주 후에 발표된다.

작성 기관은 미 상무부 산하 센서스국에서 작성해 발표한다.

매월 초 2주 동안 미국 전역의 1만 9천 개가 넘는 건설사들에게
전화와 서면 질문지를 발송하고 수거해서 취합한다.

아래 링크를 통해 매월 발표일에 보고서를 확인할 수 있다.

신규주택 착공 건수 확인하기 :
https://www.census.gov/construction/nrc/index.html

신규주택 허가 건수 확인하기 :
https://www.census.gov/construction/bps/

신규주택 착공은 새롭게 주택을 건설하는 것을 통계로 잡으며
기존 주택을 개축하거나 보수하는 것은 집계하지 않는다.

신규주택 허가는 각 지역자치단체가 각 지역 건설업체에게
주택건설을 허가하는 증서를 발행한다.

신규 주택 허가를 받기 위해서 주택 건설업체들이
신규주택 건설 허가를 위한 신청서를 제출해야 한다.

신규주택 착공과 허가는 계절적인 영향을 받기 쉬우며,
갑작스러운 미국의 기후변화(폭우, 폭설, 허리케인, 토네이도)에 따라
변동성을 보이기 때문에 적어도 몇 개월 이상의 수치와 추이를 파악해야 한다.

신규주택 허가 건수는 미래 주택 건설 경기의 선행성을 보이기 때문에
연방준비제도이사회(Federal Reserve Board, FRB)의
경기선행지수를 구성하는 10대 구성요소 중 하나의 경제지표로 활용되고 있다.

4. 전국 주택 건설업 협회(National Association of Home Builders, NAHB)의 주택시장 지수

주택시장 지수는 전국 주택 건설업 협회(National Association of Home Builders, 이하 NAHB)에서 매월 중순 미 동부 시간 오후 1시에 발표한다.

해당월의 1일부터 15일까지 수치를 발표하는데,
예를 들어 1월 발표일인 경우 해당월인 1월 1일부터 15일까지
수집한 수치를 발표하는 것이며, 웰스파고 은행과 공동조사를 한다.

주택시장 지수는 20여 년간 800여 개 이상의 회원사에서만
매달 수집한 설문조사의 답변을 근거로 산출한다.

주택시장 지수는 ISM 구매관리자지수(PMI)처럼 회원사들이
미래에 발생할 주택 판매에 대한 기대심리를 나타내는 선행지표로서 성격을 가진다.

다른 주택지표들은 전월의 수치를 발표하지만, 주택시장 지수는
해당월의 수치를 발표하기 때문에 시기적으로 가장 빠른 지표라고 볼 수 있다.

그렇지만 지표의 표본은 72,000개가 넘는 회원사 중
800여개 업체를 대상으로 하며 400여개 업체만 제출하는
답변을 대상으로 보고서를 작성하기 때문에 설문조사 대상의 규모가 작아
주택지표로서 대표성과 중요도는 상당히 떨어진다고 볼 수 있다.

그럼에도 불구하고 주택시장지수는 향후 주택 건설경기의
전망만을 예측하는 지표로는 유용하게 사용되고 있다.

주택시장 지수는 아래 링크를 통해서 확인할 수 있다.

주택시장 지수 확인하기 :
https://www.nahb.org/News-and-Economics/Housing-Economics/Indices/Housing-Market-Index

5. 주간 모기지(Mortgage) 신청

주택을 구입하기 위해 금융기관에 모기지(Mortagage) 대출을
신청하거나 모기지 금리 하락으로 모기지 재융자를
신청하는 숫자를 파악해 발표한다...

매주 수요일 미 동부 시간 오전 7시에 발표되며,
전주 금요일까지 취합한 7일간의 수치를 해당 주에
모기지은행연합(Mortgage Bankers Association, 이하 MBA)에서 발표한다.

모기지은행연합(MBA)은 20여 개의 회원사를 대상으로
매주 모기지 신청 동향을 집계하며,
해당 지표는 미국 내 40%에 해당하는 모기지 시장의 동향을 담고 있다.

모기지 신청자 수가 증가한다는 것은 주거용 부동산 시장과
미국 경제에 전반적으로 좋은 영향을 끼친다.

신청자는 고용으로 인한 소득 증가로 인해
주택구매의 욕구가 발생했기 때문에 주택을 구매하며,
앞서 언급한 주택 구매가 발생시키는 미국 경제에 미치는 파급력은 늘어나게 된다.

모기지 신청자 수 증가는 이후 신규주택이나 기존주택 구매로 이어지기 때문에
미국 주택시장이 활성화되는 선행지표로서 파악할 수 있다.

이와 반대로 모기지 신청자 수 감소는
미국 주택시장의 침체를 알리는 선행지표가 되는 것이다.

모기지 재융자 건수가 늘어나게 되면
매달 지불하는 모기지 상환 금액이 줄어들면서
가처분 소득이 늘어나 새로운 소비가 창출되며
미국 경제에 우호적으로 작용하게 된다.

매주 발표되는 설문조사는 아래 링크를 통해 확인할 수 있다.

주간 모기지 신청 설문조사 확인하기
https://www.mba.org/news-research-and-resources/research-and-economics/single-family-research/weekly-applications-survey/research-and-economics-all-news-about-mbas-weekly-applications-survey

6. 모기지 체납 현황

모기지은행연합(MBA)은 모기지 연체와
주택 압류 건수를 담은 보고서를 매 분기에 발표한다.

해당 보고서는 모기지 채무불이행의 증감을 바탕으로
현재 미국 경제 상황을 파악할 수 있으며,
매 분기 종료 후 2개월 이후 지난 분기 조사내용을 발표한다.

해당 조사는 연체 기간(30일, 60일, 90일)을 기록한 것이며,
연체 기간이 90일을 초과할 경우에
대출 기관은 법적으로 모기지 연체자의
주택을 차압할 수 있는 절차를 진행할 수 있다...

모기지 연체자들의 일반적인 형태를 살펴보면
미국 경제 상황이 좋지 않을 때 오히려 모기지 상환을 우선순위로 둔다.

이 의미는 개인들이 다른 소비를 줄여서
모기지 상환에 주력한다는 의미이며,

미국 소비에 부정적인 영향을 끼치는 것으로 해석할 수 있고
결국 미국 경제에 부정적인 영향을 미친다.

모기지 연체 건수는 30일, 60일, 90일 순으로
시간이 지나면서 증가하게 된다.

90일 이후 모기지 체납으로 인한 차압률이 증가하더라도
모기지 채권을 보유하고 있는 금융기관들은 주택차압을 선호하지 않는다.

주택차압에 걸리는 시간과 이후 차압한 주택을 판매하는데
발생하는 시간과 비용이 들기 때문이다.

모기지 체납 현황 분기 보고서는 아래 링크를 통해 확인할 수 있다.

모기지 체납 현황 확인하기 :
https://www.mba.org/news-research-and-resources

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